Von Ralph Malisch, Stellvertretender Chefredakteur des Smart Investor
Gerne wird von einem Immobilienmarkt gesprochen, auf dem Betongold gehandelt werde. Markt und Gold – das sind Begrifflichkeiten, die bei Investoren positive Assoziationen wecken, wecken sollen. Dabei haben Immobilien weder mit dem einen (Markt) noch mit dem anderen (Gold) sonderlich viel zu tun. Bei Gold ist die Sache so offensichtlich, dass sie gerne übersehen wird. Während das gelbe Metall das ultimative globale Asset darstellt, das unabhängig von lokalen Gegebenheiten jederzeit zum Weltmarktpreis gehandelt werden kann, sind Immobilien das glatte Gegenteil: Sie sind nicht nur exzessiv lokal, sondern dort auch noch fest verankert. Den Umgebungsvariablen sind sie – im Kleinen wie im Großen – schutzlos ausgeliefert. Ob (Steuer-)Politik oder böser Nachbar: Ein Entkommen gibt es nur durch Verkauf.
Damit sind wir beim „Immobilienmarkt“. Eine tägliche Kursfeststellung findet nicht statt und Transaktionen sind mit hohen Nebenkosten belastet (Grunderwerbsteuer, Notar etc.). Die sogenannten Bodenrichtwerte sind genau das – eine grobe Richtschnur, die auf Transaktionen beruht, die im Nebel der Vergangenheit liegen. Mit der aktuellen Situation eines konkreten Objekts müssen sie wenig bis gar nichts zu tun haben, denn jedes ist ein Solitär. Selbst in der gleichen Straße mag der eine sein trautes Heim genießen, während der andere im Dauer-Clinch liegt.
Wird einem schließlich etwas vor die Nase gebaut, und das ist in letzter Zeit selten etwas Gutes, dann wirkt das selten werterhöhend. Das brummende Windrad, dessen Abrieb den Gemüsegarten würzt, ist ebenso bereichernd wie die steuerzahlerfinanzierte Party-WG mit 24/7-Freiluft-Halligalli. Mitunter verschwindet vor der eigenen Haustür aber auch eine Einrichtung, etwa das örtliche VW-Werk. Der Effekt auf die Preise ist der gleiche. Während der Aufbau einer guten Wohngegend Jahre und Jahrzehnte dauert, geht der Weg nach unten weitaus schneller – ein allgemeines Phänomen, das sich auch bei Aktienkursen oder zwischenmenschlichen Beziehungen zeigt.
In der Praxis ist es also gar nicht so leicht, für einen solchen Solitär den passenden Käufer zum gewünschten Preis zu finden, besonders wenn die Zinsen steigen und das Geld knapp wird. Da kann man sich auf dem Papier noch so reich gerechnet haben, der Lackmustest ist der Verkauf. Natürlich geht es auch andersherum. Ist Geld billig und reichlich vorhanden, haben die potenziellen Käufer das Problem. Hinter solchen Zyklen steckt aber ebenfalls kein Marktphänomen, sondern die manipulative Kraft der Notenbanken, die nach Belieben, Pardon, nach ökonomischen Modellen den Geldhahn auf- oder zudrehen.
In anderen Bereichen ist die Beeinflussung noch direkter. Bauvorschriften, Sanierungsauflagen, Energiestandards, Brandschutz, Lärmschutz, Denkmalschutz etc. – all das treibt die Kosten. Das neueste Stöckchen, über das Bauherren springen müssen, ist die „grüne Transformation“. Konkret rollt da ein ganzer Katalog an Maßnahmen auf die Eigentümer zu oder ist sogar bereits angekommen. Eine Baugenehmigung zu ergattern, womöglich noch ein Förderprogramm, setzt bald einen Master in Bürokratie voraus. Wer schließlich alle Hürden überwunden hat und dann noch auf die verwegene Idee kommt, sein Wohneigentum zu vermieten, auf den warten an der Ziellinie zuverlässig Mietpreisbremse, Proteste gegen die Ausbeutung des Grundbedürfnisses auf Wohnen oder gleich die direkte Forderung nach Enteignung. Wer bei derart stabilen Rahmenbedingungen nicht investiert, ist wirklich selbst schuld.
