„Die ‚Rache‘ der übertrieben guten Finanzierungsphase“

Interview

Smart Investor im Gespräch mit Stefan Ziermann, Chefredakteur im Verlag FUCHSBRIEFE, über die vergangenen Entwicklungen und zukünftigen Aussichten des Immobiliensektors

Smart Investor: Herr Ziermann, man hört fast nur noch schlechte Nachrichten aus dem Immobiliensektor. Kann man die Branche aus Kapitalanlagesicht inzwischen vergessen?
Ziermann: Ganz im Gegenteil. Kapital- und Vermögensanlage ist generell ein mittel- und langfristiges Thema. Das gilt ganz besonders mit Blick auf Immobilieninvestments – und wie jeder Markt unterliegt auch der Immobilienmarkt kurzfristigen Tendenzen, langfristigen Trends und zyklischen Schwankungen. Außerdem gibt es verschiedene Marktsegmente. Diese Differenzierungen sollten Anleger nicht aus dem Blick verlieren. Ich denke, Immobilien gehören zu einer soliden Vermögensallokation dazu und das aktuelle Marktumfeld bietet für Investoren einige Chancen.

Smart Investor: Können Sie die wesentlichen Entwicklungen der letzten fünf Jahre bei deutschen Immobilien in Kürze skizzieren?
Ziermann: Generell wurden die Preise künstlich aufgebläht. Das liegt vor allem an den über viele Jahre zu niedrigen Zinsen. Besonders extrem war das von Ende 2019 bis Anfang 2021. Damals kosteten Hypotheken 0,85% Zinsen. Das treibt die Preise an und lockt Käufer an, die sich teure Immobilien über lange Zeiten eigentlich nicht leisten können. Im Grunde begann die historische Niedrigzinsphase aber schon 2012 mit dem steilen Fall der Zinsen unter die Marke von 4%. Seit 2015 lagen die Hypothekenzinsen dann bei etwa 1,5% – das war für den Markt ungesund und wird noch zu einigen Folgeproblemen bei Umschuldungen führen

Smart Investor: Können Sie das näher erklären?
Ziermann: Die „Rache“ dieser übertrieben guten Finanzierungsphase wird bei den Umschuldungen zu sehen sein. Wer sich ab 2015 verschuldet hat, mit der typischen Zinsbindung von zehn Jahren, muss ab 2025 sein Darlehen verlängern. Mit den aktuellen Zinsen von etwa 3,3% wird die monatliche Rate dann fast doppelt so teuer. Für viele dürfte das aber noch tragbar sein. Kritischer wird es ab 2029: Dann müssen jene Kreditnehmer ihre Darlehen verlängern, die sich ab 2019 zu weniger als 1% verschuldet haben. Liegen die Kreditzinsen dann wieder beim langfristigen Durchschnitt von 4%, vervierfacht sich die Rate.

Smart Investor: „Lage, Lage, Lage“ heißt es immer im Immobilienbereich. Welche Lagen sind denn nach wie vor attraktiv bzw. welche gar nicht mehr?
Ziermann: Der deutsche Markt wird sich sehr differenziert entwickeln und es wird weiter auf die Lage ankommen. Allerdings werden die guten immer kleiner und die Lagen verändern sich zum Teil recht schnell. Das geschieht vor allem durch demografischen Wandel und den Weg- oder Zuzug bestimmter soziologischer Klientel.

Top-Standorte bleiben ganz sicher die Metropolen, denn die wachsen weiter. Dazu gehören Hamburg als das Tor zur Welt, die Hauptstadt Berlin, aber auch München, Frankfurt am Main und Düsseldorf. Diese Städte und deren Umland bleiben insgesamt auch teuer und Käufer müssen die Mikrolagen genau analysieren.

Das attraktivste Chance-Risiko-Verhältnis sehe ich in einigen Mittelstädten, insbesondere in Ostdeutschland. Das liegt an der teils guten wirtschaftlichen Entwicklung, die sich verstetigt und positive Folgeeffekte hat. So ist ein konstanter Zuzug junger Menschen in einige Universitätsstädte zu beobachten. Das geht einher mit Unternehmensansiedlungen, die eine neue Magnetwirkung entfalten. Lukrativ sind z.B. Dresden und Leipzig, wo Renditen von bis zu 6% möglich sind. Diese Renditen sind auch schon über längere Zeiträume stabil; das zeigen diverse Makleranalysen.

Problematisch für Eigentümer und Investoren bleibt der ländliche Raum. Hier erwarte ich weiterhin einen Preisdruck in der Marktbreite, denn viele Immobilien sind alt, haben einen hohen energetischen Sanierungsbedarf und ziehen aufgrund des infrastrukturellen Umfelds tendenziell weniger Käuferschichten an. Ich halte den Preisrückgang in diesen Segmenten auch noch nicht für weit genug fortgeschritten, um aus Renditegesichtspunkten schon wieder zu kaufen. Wer als Selbstnutzer eine Immobilie entdeckt, die die emotionale Saite zum Schwingen bringt, kann einen Kauf in Erwägung ziehen.

Smart Investor: Welche Unterschiede bestehen zwischen Wohn- und Gewerbebereich, was bisherige Entwicklungen und Aussichten anbelangt?
Ziermann: Der Wohnungsmarkt bleibt eng. Das gilt trotz der demografischen Entwicklung noch geraume Zeit und in bestimmten Städten. Es wird auch noch geraume Zeit so sein, dass der Neubau für die Nachfrage nach neuem Wohnraum zu gering ist. Die Zahl der Baugenehmigungen lag zuletzt bei mageren 17.626 pro Monat (Juni 2024) und sinkt seit Jahren rapide. Vor dem Hintergrund würde sich eine forcierte Einwanderungspolitik, wie sie für den Arbeitsmarkt sicher gewünscht ist, erheblich auf die Immobilien, aber vor allem auf die Mietpreise auswirken.

Etwas schwieriger ist der Blick auf Gewerbeimmobilien. Generell erwarte ich auch hier eine Differenzierung. Ein erheblicher Preisdruck besteht durch das Thema Homeoffice, das viele Unternehmen eingeführt haben und das auch in den kommenden Jahren kaum signifikant zurückgedreht werden wird. Die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien geht daher vorerst im Trend zurück. Das ist in Europa so, aber auch in den USA.

Es besteht zwar einige Hoffnung für den Gewerbebereich, dass z.B. Umnutzungen dabei helfen können, neue Chancen für Gewerbeimmobilien zu schaffen. Ich bin da aber skeptisch, und Studien aus den USA zeigen, dass nur ein geringer Teil von Gewerbeimmobilien zu Wohnungen umgebaut werden kann. Viele Gewerbeimmobilien sind dafür gar nicht geeignet oder können nur zu hochwertigen und somit hochpreisigen Wohnimmobilien umgebaut werden. Das wird weder den großen Gewerbeimmobilien noch dem Wohnungsmarkt signifikant helfen.

Smart Investor: Hinzu kommen dann auch noch die ständig neuen Auflagen, die sich die Politiker so einfallen lassen …
Ziermann: Genau, auch strukturell kommt der Markt für Gewerbeimmobilien unter Druck. Die Anforderungen an solche Immobilien wandeln sich massiv. Auch hier wird Nachhaltigkeit immer wichtiger; im Kern geht es also um möglichst geringe Betriebskosten. Hochwertige Wärmedämmung, der Einsatz Erneuerbarer Energien, teilweise eine autarke Stromversorgung, flexible Nutzungskonzepte und eine gute Lage – all diese Kriterien müssen gut kombiniert sein. Das höhere Interesse insbesondere im Hinblick auf Nachhaltigkeit ist vor allem für ältere Gewerbeimmobilien problematisch. Wer ältere Gewerbeimmobilien auf den neuesten Stand bringen will, um wettbewerbsfähig zu sein, hat oft einen erheblichen Investitionsbedarf.

Natürlich werden auch hier die wieder sinkenden Zinsen helfen. Allerdings bleibt das Zinsniveau absehbar hoch und ich erwarte keine schnelle Entlastung. Das zeigt sich auch beim Blick auf die Banken, die vielfach ihre Kreditvorsorge erhöht haben. Laut Europäischer Kreditaufsichtsbehörde ist die Zahl fauler Kredite in diesem Immobiliensegment zuletzt kräftig gestiegen. Auch die Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ), sozusagen die Dachorganisation der Notenbanken, warnt eindringlich vor absehbar steigenden Kreditausfällen.

Smart Investor: Dennoch interessante Segmente?
Ziermann: Der deutsche Markt für Gewerbeimmobilien dürfte – auch wegen der absehbar kraftlosen wirtschaftlichen Entwicklung – nicht sonderlich attraktiv sein. Zudem rate ich auch hier dazu, den Markt möglichst global zu betrachten und entsprechend zu investieren. Grundsätzlich interessant sind sicher Logistikimmobilien, denn die Vernetzung der Wirtschaft nimmt zu, auch wenn sie global betrachtet umorganisiert wird. Es findet eine zunehmende Blockbildung zwischen den USA, Europa und Asien statt. Hier werden zahlreiche Produktions- und Handelsbeziehungen neu sortiert. Das hat schon nach der Corona-Krise begonnen, setzt sich aber weiter fort. Das Erstarken von BRICS und die Erweiterung dieser Wirtschaftskooperation über Brasilien, Russland, Indien, China und Südafrika hinaus wird sich in den kommenden Jahren fortsetzen. Die Verschiebung der Handelsaktivitäten zeigt sich in den globalen Transportrouten, in einer Verlagerung des Schiffsverkehrs und auch in einer Verlagerung von Transporten auf die Schiene. So hat z.B. Russland eine neue Landtransportroute über Land über zahlreiche Länder aufgebaut, um Westeuropa großräumig zu umgehen. Vor dem Hintergrund sind Logistikimmobilien aussichtsreich. Das betrifft aber auch Europa, wo sich die Produktion derzeit z.B. nach Spanien verlagert. Daneben sehe ich Chancen in der stadtnahen Logistik, weil sich auch hier viele Prozesse verändern. Denken Sie nur an Sofortlieferungen großer Handelsunternehmen („Gerade bestellt, schon geliefert“). Aussichtsreich sind sicher auch Investitionen in Daten- und Rechenzentren.

Smart Investor: Wir sehen staatliche Eingriffe ins Immobilieneigentum, man denke hier nur an Mietpreisbremse, Heizungssanierung und dergleichen. Ist der Immobilienbesitzer noch Herr über seine Immobilie?
Ziermann: Das sicher schon, wenngleich ich wachsende politische Risiken wahrnehme. Das war beim Thema Wärmepumpe bereits zu sehen. Ökologisch-ideologische Vorgaben aus der Politik haben viele Immobilienbesitzer zu teuren Panikinvestitionen veranlasst, die sich vielfach nicht rentieren werden. Auch so manche energetische Sanierungsmaßnahme ist vielleicht ökologisch sinnvoll, wirtschaftlich aber nicht; ganz zu schweigen von ästhetischen Aspekten, die bei Immobilien meiner Meinung nach immer eine Rolle spielen. Eigentümer sollten also genau überlegen, welche Maßnahmen sie umsetzen und mit welchen Motiven.

Dabei ist stark zu unterscheiden zwischen Eigentümern, die eine Immobilie selbst nutzen, und Eigentümern, deren Immobilie eine reine Vermögensanlage ist. Selbstnutzer haben eine völlig andere Motivlage als Investoren. Als Selbstnutzer halte ich Immobilien nach wie vor für eine gute Investition. Das eigene Haus, die eigene Wohnung – das ist eine finanzielle, aber auch emotionale Investition in den eigenen Lebensmittelpunkt. Ich persönlich halte sie für sinnvoll, wenn nicht der letzte Cent für die Finanzierung gebunden ist. Aber der persönliche Freiraum, die nahezu uneingeschränkten Gestaltungsmöglichkeiten, das Wissen, einen „eigenen“ Rückzugsort zu haben, kann meines Erachtens nicht hoch genug eingeschätzt werden. Diese Vorteile, verbunden mit dem Wissen, im Idealfall irgendwann eine abbezahlte Immobilie sein Eigen nennen zu können, ist ein Wert an sich. Die selbst genutzte Immobilie bleibt daher für mich ein wesentliches und erstrebenswertes Ziel – schließlich ist eine solche Immobilie auch etwas, das man seinen Kindern als Sicherheit und Startkapital hinterlassen kann. Das Risiko staatlicher Eingriffe besteht hier zwar auch, ist aber aufgrund der emotionalen Faktoren sicher besser tragbar.

Smart Investor: Ich schließe aus Ihren Äußerungen, dass Sie Immobilien zur Kapitalanlage dagegen eher kritisch sehen…
Ziermann: Ja, vor allem wenn es im Vermögen schon weitere gibt. Wer sehr selektiv in immer weitere Immobilien – insbesondere in Deutschland – investiert, geht ein hohes Klumpenrisiko mit langfristiger hoher Kapitalbindung ein. Das sollten Investoren und Anleger durchaus grundsätzlich vermeiden. Hinzu kommt aber: Die erzielbaren Renditen sind schon bezogen auf die Marktrisiken langfristig eigentlich zu gering. Nicht zu vergessen: die politischen Risiken, die Sie zu Recht ansprechen. Die werden derzeit aber gar nicht bezahlt – und ich halte sie langfristig auch gar nicht für so gering. Ein Blick auf den Staatshaushalt, der für 2025 ja gerade debattiert wird, zeigt deutlich weitere Milliardenlücken auf. Die müssen gefüllt werden – und dafür könnten auch Immobilienbesitzer stärker herangezogen werden. Die neue Grundsteuer könnte ja schon in diese Richtung laufen, und ich bin gespannt, ob die Politik das proklamierte Ziel erreicht, dass nach der Anpassung der Einheitswerte die Steuer nicht wesentlich steigt. Ich hege da erhebliche Zweifel. Ich halte es perspektivisch auch für denkbar, dass Immobilieneigentümer für die Staatsfinanzierung stärker herangezogen werden – zumal die Politik ja die Spekulation mit Wohnraum unterbinden will. Darum wurden private Vermietungen ja bereits eingeschränkt (Stichwort Airbnb). Für nicht ausgeschlossen halte ich, dass bei weiteren Haushaltsnotlagen, die aufgrund der steigenden Staatsschulden und Zinslasten (Zinsanstieg) absehbar sind, auch „reiche Immobilienbesitzer mehr schultern“ müssen. Das ginge über Vermögensteuern, Erbschaftsteuern oder eventuell Sonderabgaben. In einem solchen Szenario wären Immobilien als Kapitalanlagen sicher deutlich stärker negativ betroffen als das selbstgenutzte Wohneigentum.

Smart Investor: Sind in einem solchen Umfeld ordentliche Renditen überhaupt noch erzielbar?
Ziermann: Das kommt auf die Definition an. Wer mit einer Immobilie eine langfristige reale Rendite von 3% nach Steuern und Inflation und eventuell Finanzierungskosten erzielen will, hat schlechte Karten: Denn selbst bei einer Mietrendite von 6%, wie es sie in Dresden gibt, bleibt nach der aktuellen Inflation von 2,5% nur noch eine Rendite von 3,5% übrig. Unter dem Strich sind die Kaufpreise in Deutschland in Relation zur erzielbaren Miete damit noch deutlich zu hoch für eine langfristig auskömmliche Rendite aufseiten der Investoren – insbesondere wegen der langen und vielfach hohen Kapitalbindung und politischen Risiken.

Smart Investor: Die Aktie des größten deutschen Wohnimmobilienunternehmens, Vonovia, hat sich von ihrem Tiefpunkt Anfang 2023 inzwischen schon wieder um 100% nach oben gehievt. Alles wieder in Butter?
Ziermann: Hier sehen wir eine normale Markterholung nach dem tiefen Einbruch, die auch mit der Perspektive auf wieder fallende Zinsen zusammenhängt. Alles in Butter? Das sicher nicht – aber eben auch nicht mehr alles in Sack und Asche.

Smart Investor: Wie sehen Sie die Branche der Immobilienaktien hier in Deutschland insgesamt? Gibt es aktuell klare Kaufempfehlungen aus Ihrem Hause?
Ziermann: Grundsätzlich halte ich Immobilienaktien für interessant, denn sie bieten die Möglichkeit, liquide und auch mit geringeren Kapitalbindungen in Immobilien zu investieren. Damit sind sie eine Diversifizierungsmöglichkeit gegenüber einem Direktinvestment. Über die Auswahl der einzelnen Aktien ist zudem eine Selektion der Immobilienmärkte oder auch Regionen möglich, in die investiert werden soll. Auch dabei sollten Investoren und Anleger aber den Blick international weiten. Für besonders aussichtsreich halte ich dabei Real Estate Investment Trusts. Mit solchen REITs kann man global und auch sehr fokussiert auf Branchen investieren und sichert sich zugleich hohe Ausschüttungen. Darum stellen wir solche REITs regelmäßig in den FUCHSBRIEFEN vor.

Smart Investor: Sehen Sie im Ausland interessante Immobilienmärkte?
Ziermann: Es gibt immer interessante Teilmärkte – je nach Zielen und Vorlieben von Investoren. Ich sehe z.B., dass Mallorca einen Imagewandel versucht, weg vom Ballermannmodus. Das ist mittelfristig sicher interessant. Dubai bleibt eine Drehscheibe zwischen West und Ost (Asien) und ist auch geopolitisch interessant. Mainstreamchancen gibt es weiter in Aussteiger- und Sehnsuchtsorten für den Ruhestand wie den USA, Kanada und Neuseeland. Darüber hinaus gibt es vielerlei weitere Chancen.

Smart Investor: Was würden Sie Immobilienbesitzern als allgemeinen Rat mitgeben?
Ziermann: Denken Sie möglichst über Jahrzehnte, bleiben Sie preissensibel und fokussieren Sie die Vielzahl von langfristigen Risiken. Für Deutschland: Neben der Demografie und einer absehbaren Verkaufswelle durch Erben bestehen Umschuldungsrisiken, Klimarisiken (Stichwort Wasser, Trockenheit) und wachsende Risiken politisch-regulatorischer Eingriffe (Stichwort Wärmepumpe, Vermögensbesteuerung). Einige Standorte haben wachsende Risiken aufgrund des industriellen Wandels (Automobilindustrie). Überlegen Sie sehr genau, welches Ziel sie mit einer Investition verfolgen. Betongold besteht aus Beton und Gold – es glänzt nicht immer.

Smart Investor: Herr Ziermann, haben Sie herzlichen Dank für Ihre interessanten Ausführungen.

Stefan Ziermann ist Chefredakteur im Verlag FUCHSBRIEFE. Er verantwortet den Unternehmerbrief Fuchsbriefe, den Börsenbrief Fuchs-Kapitalanlagen mit Fokus auf Aktien und die Fuchs-Devisen mit den Schwerpunkten Währungen, Anleihen, Rohstoffe und Kryptowährungen. Darüber hinaus ist er Herausgeber des Fuchs-Broker-Ratings und des Fuchs-Jahrbuches „Anlagechancen“.

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