Kolumne
Gastbeitrag von Henrik Haeuszler, Invesco Real Estate
Harry Markowitz hat völlig recht. Ein gutes Portfolio, so schreibt er in seiner modernen Portfoliotheorie, ist mehr als eine lange Liste von Wertpapieren – es ist eine ausbalancierte Einheit, die dem Investor gleichermaßen Chance und Absicherung bieten kann. Was für Wertpapiere gilt, trifft im Rahmen eines diversifizierten Portfolios auch auf Anlageklassen zu. In diesem Zusammenhang sind Immobilien aus meiner Sicht unverzichtbar.
Herausfordernde Zeiten
Betongold wurden Immobilien oft genannt, weil man sich von ihnen Stabilität wie bei Beton und Wertzuwachs wie bei Gold versprach. Das ist nicht falsch, gilt allerdings mit Einschränkungen. Zum einen erleben auch Immobilien herausfordernde Zeiten, wie das Jahr 2024 zeigt. Zum anderen gibt es Veränderungen innerhalb der Anlageklasse. Vor allem Letzteres gilt es zu berücksichtigen, wenn Immobilien eine konstruktive Rolle in global diversifizierten Portfolios spielen sollen.
Wichtig zu wissen: Der Markt ist komplexer geworden und weniger homogen als früher. Es reicht nicht länger aus, ein Segment als Ganzes zu betrachten. Auf- und Abwärtsbewegungen treffen den Markt nicht mehr im gleichen Maße, sodass Immobilien einzeln betrachtet und analysiert werden müssen. Während sich früher besser und schlechter geeignete Anlageobjekte im Gleichlauf entwickelten, werden heute teils deutliche Unterschiede bei der erzielbaren Rendite erkennbar: Gute Immobilien werten trotz des nach wie vor hohen Zinsniveaus auf – oder zumindest kaum ab. Bei schlechten Objekten dagegen droht ein weiterer Preisverfall.
Differenziertere Betrachtung
Beispiel Wohnungsmarkt: Hier spielt mittlerweile die Energieeffizienz von Gebäuden eine zentrale Rolle für die Rendite der Anleger. Auch Gewerbeimmobilien erfordern heute eine deutlich differenziertere Betrachtung. War früher eine gute Lage in der Innenstadt ausreichend, zählt heute die Attraktivität des einzelnen Gebäudes, die auch von dessen Nachhaltigkeit abhängt. Immobilien, die hier in der zweiten Liga spielen, laufen Gefahr, ihren alten Wert nicht wieder zu erreichen.
Für Investoren bedeutet das: Sie müssen heute gezielter auswählen, was die Fehleranfälligkeit erhöht. Umgekehrt eröffnet ein stärker fragmentierter Immobilienmarkt sowohl regional als auch sektoral mehr Möglichkeiten, ein erfolgreiches Investment zu tätigen. Und die Chancen dafür stehen im Moment nicht schlecht. Dafür sorgen mehrere langfristige Trends. Ein Treiber ist etwa die fortschreitende Urbanisierung in vielen Ländern, auch in Deutschland. Ein weiterer Faktor ist die Tatsache, dass das Angebot an neuen, energieeffizienten, hochqualitativen Immobilien hinter der starken Nachfrage zurückbleibt.
Letzteres gilt zwar auch für Wohn- und Gewerbeimmobilien, wird aber bei Hotels besonders deutlich. Das Angebot an neuen Hotels verlangsamt sich. Von 2015 bis 2023 stieg die Zahl neuer Hotels um 2,4% p.a., von 2023 bis 2025 wird das Wachstum vermutlich nur 0,2% p.a. betragen. Für Anleger – auch für solche, die über Fonds in Immobilien investieren – ist das eine gute Nachricht. Hinzu kommt: Traditionell sind Immobilien nur wenig mit anderen Anlageklassen wie Aktien oder Anleihen korreliert, können also die Diversifikation globaler Portfolios verbessern. Trotz der aktuellen Herausforderungen haben Immobilien daher als Anlage noch lange nicht ausgedient.
Henrik Haeuszler ist Senior Director des Kundenportfoliomanagements bei Invesco Real Estate (IRE). Er ist verantwortlich für die Geschäftsentwicklung der IRE-Fonds, hauptsächlich in Europa. Haeuszler begann seine Investmentkarriere im Jahr 2004 und kam im Oktober 2017 zu IRE. Davor arbeitete er u.a. für die UBS AG und die Morgan Stanley AG als Fonds- und Portfoliomanager. Haeuszler hat Masterabschlüsse in Betriebswirtschaft und in Architektur – beide von der Technischen Universität München – und ist außerdem Mitglied der Royal Institution of Chartered Surveyors. Er ist im Münchner Invesco-Büro tätig.
